26 januari 2023, door Philip Bokeloh, econoom bij ABN AMRO
"De huizenprijzen dalen. Dit komt doordat de hypotheekrente flink is gestegen, terwijl het besteedbaar inkomen onder druk staat door de inflatie. We verwachten voor 2023 een verdere daling van de huizenprijzen", aldus Philip Bokeloh, senior econoom bij het Economisch Bureau van ABN AMRO, in de nieuwste Woningmarktmonitor van januari 2023.
De huizenmarkt staat onder druk. De meest actuele cijfers wijzen op een verdere verslechtering. De huizenprijzen dalen. Onze voorspelling is dat ze dit jaar én volgend jaar meer gaan dalen dan we eerst hadden gedacht. Voor 2023 verwachten we een daling van 6% (in plaats van met 2,5%, wat we eerst voorspelden). In 2024 gaan de prijzen volgens ons verder omlaag met 4%.
De prijsdaling komt doordat de hypotheekrente flink is gestegen. Hierdoor daalt de maximale hypotheek die mensen kunnen krijgen. Bovendien stijgen de woonlasten ten opzichte van het netto inkomen en neemt de betaalbaarheid dus af. Wij houden er rekening mee dat de hypotheekrente licht kan dalen, maar per saldo hoog blijft, zoals we ook eerder naar buiten brachten in onze voorspelling voor de ontwikkeling van de hypotheekrente. Daarnaast stijgen de inkomens niet hard genoeg om compensatie te bieden. Dit betekent dat de huizenprijzen verder omlaag moeten om de betaalbaarheid te verbeteren.
Het aantal woningen dat te koop wordt gezet, groeit licht. Verkopers zetten hun huis eerder te koop dan voorheen. Er komen minder kijkers langs en de biedingen overstijgen ook minder vaak de vraagprijs. Omdat het minder zeker is dat er een aantrekkelijk bod komt en de verkoop langer kan duren, is het zaak meer tijd uit te trekken voor de verkoop. Onze voorspelling van het aantal transacties wijzigen we dan ook van -1% naar -5% voor 2023. In 2024, als de prijzen lager staan, zal de interesse om een huis te kopen weer groeien en verwachten we dat de woningaankopen gaan stijgen met 2,5%.
Dankzij de verhoging van de NHG-kostengrens naar € 405.000 kunnen vanaf dit jaar weer meer mensen gebruik maken van de NHG-regeling. Deze regeling verzekert tegen het risico van restschuld bij gedwongen woningverkoop na baanverlies, scheiding of overleden partner. Hier staat tegenover dat NHG scherper let op erfpacht- en kortingsconstructies, waarbij iemand een woning koopt maar niet de grond waar deze op staat. Deze constructies zijn de laatste jaren populair geworden, omdat kopers zo woningen konden bemachtigen die anders qua prijs buiten hun bereik lagen.
Kopers worden ook kritischer. Ze hechten steeds meer belang aan de kwaliteit van een woning en besteden meer aandacht aan het energielabel. Woningen met een groen energielabel leveren bij verkoop meer op en worden bovendien makkelijker verkocht. Ook zaken als waterveiligheid, naar aanleiding van de overstromingen in Limburg, en de kwaliteit van de fundering krijgen meer aandacht. Helaas ontbreekt er regelmatig informatie over de kwaliteit van de fundering, terwijl de kosten van funderingsherstel aanzienlijk kunnen zijn. Door de hoge energieprijzen is er meer vraag naar hypotheken om een woning te verduurzamen, zoals het aanbrengen van isolatie en het plaatsen van zonnepanelen. Wel is er een groot gebrek aan vakmensen om de duurzame maatregelen uit te voeren.
Vanwege de aanhoudende problemen in de bouw, wordt er een beperkt aantal nieuwbouwwoningen opgeleverd. De bouw van nieuwe woningen blijft daardoor achter bij de vraag, waardoor steeds meer huishoudens moeite hebben om hun woonwensen te verwezenlijken. De doorstroming blijft daardoor achter. Zicht op spoedige verbetering is er niet, want het aantal afgegeven bouwvergunningen daalt.
De omslag op de woningmarkt hangt samen met de gewijzigde economische situatie. Het afgelopen jaar liepen de consumentenprijzen sterk op. Eerst door de combinatie van groeiende vraag en gebrek aan aanbod in de nasleep van corona. Daarna door de Russische inval in Oekraïne en de sterke stijging van de voedsel- en energieprijzen die daarop volgde. De inflatie in de eurozone liep op tot boven 10%, ruim boven de 2%-doelstelling van de Europese Centrale Bank (ECB). Inmiddels is de inflatie wel weer wat gedaald, maar de ECB zal haar beleid voorlopig nog niet versoepelen.
Behalve door het krappere beleid van de ECB wordt de hypotheekrente ook opgestuwd door de onzekerheid op financiële markten. De risicopremies die banken moeten betalen aan beleggers wanneer ze geld willen ophalen voor hypotheken, stijgen. Beleggers zijn namelijk ongerust over de oorlogsdreiging, de verschuivingen in de internationale verhoudingen en de bedreigingen die daaruit volgen. Het risico bestaat dat de ECB zo hard op de rem trapt dat de economie in recessie belandt.
