Woningmarktmonitor oktober 2022

Het aantal verkochte woningen neemt al langer af. Voorheen kwam dit vooral door het gebrek aan te koop staande huizen. Inmiddels neemt het aanbod juist toe, maar zijn het de hogere energie- en voedselprijzen en de stijgende hypotheekrente die ervoor zorgen dat er minder huizen verkocht worden.
Doordat de huizenprijzen zich sneller aanpassen aan de veranderde economische omstandigheden, kunnen woningverkopen doorgaan en zal het aantal verkochte huizen minder dalen dan eerder verwacht. We gaan er vanuit dat het aantal verkochte huizen dit jaar met 15% daalt. In onze eerdere woningmarktmonitor verwachtten we een daling van 17,5%. Volgend jaar daalt het aantal verkochte huizen met 1%, in plaats van de eerder verwachtte 2,5%. Wel kunnen aanpassingen van de Nibud-leennormen, de kostengrens van de Nationale Hypotheekgarantie en de schenkingsvrijstelling nog tot verschuivingen leiden rondom de jaarwisseling. Verder kan een tegenvallend aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen er voor zorgen dat de doorstroming stokt en er uiteindelijk minder bestaande woningen verkocht worden.

We zien dat de woningprijzen zich sneller dan voorheen aanpassen aan de verslechterende economische omstandigheden. In augustus lagen de prijzen iets lager dan in juli en was de prijsstijging ten opzichte van augustus vorig jaar slechts 12%. Deze ontwikkeling zet waarschijnlijk door, want de meest recente NVM-prijscijfers , die iets voorlopen op de Kadaster-reeks, vertoonden een stevige daling in het derde kwartaal. De prijzen lagen volgens de makelaarsvereniging 5,8% lager dan in het kwartaal ervoor. We verwachten dat de huizenprijzen minder hard stijgen dan verwacht: 14% in 2022. In 2023 verwachten we een daling van 2,5% in plaats van de eerder verwachte stijging van 2,5%. Als de economie harder achteruit gaat, dan is een verdere daling van de huizenprijzen niet uit te sluiten.

In vergelijk met de financiële crisis blijven de gevolgen van de huidige economische recessie voor de woningmarkt relatief beperkt. Dit omdat de hypotheekrente historisch gezien nog steeds laag is en naar onze verwachting niet veel verder meer zal stijgen. Ook de door thuiswerken toegenomen woonvoorkeur en het aanhoudende woningtekort zorgen ervoor dat de huizenprijzen niet veel zullen dalen. De krappe arbeidsmarkt, lage werkloosheid en overheidssteun om energiekosten te beperken maakt gezinnen bovendien weerbaar. 

Bij het berekenen van de maximale hypotheek wordt onder meer rekening gehouden met de hypotheekrente. Hoe hoger de hypotheekrente, hoe lager de maximale hypotheek. Door de stijging van de hypotheekrentes kunnen kopers dus minder lenen. Hoeveel minder, hangt af van het inkomen. Bij de huidige Nibud-inkomensleennormen is dat gemiddeld zo’n 10%. De stijging van energie- en voedselprijzen hebben ook hun invloed op de maximale hypotheek. Zo houden gezinnen door de hoge prijzen minder over om de maandlasten van de hypotheek te betalen. Dit leidt de komende jaren waarschijnlijk tot krappere Nibud-leennormen, waardoor gezinnen op basis van hun inkomen minder kunnen lenen voor het kopen van een huis. Dit zal een drukkend effect hebben op de ontwikkeling van de huizenprijzen.

Op Prinsjesdag waren de verwachtingen hoog gespannen, maar het kabinet bood qua woningmarktbeleid weinig nieuws. Om het woningtekort op te lossen moeten er in 2036 maar liefst 1,2 miljoen woningen bij komen. Flexwoningen (kleine verplaatsbare woningen, bedoeld om tijdelijk in te wonen), hebben een belangrijk aandeel in de bouwopgave, maar die worden nu nog nauwelijks gebouwd. Het kabinet probeert dit te veranderen.
Het kabinet voert verder vooral eerder aangekondigde maatregelen door. Zoals de schenkingsvrijstelling die in 2023 verlaagd wordt naar € 29.000. Daarnaast dalen de hypotheekrenteaftrek, het eigenwoningforfait en de zogenaamde Hillenaftrek. De vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor starters tot 35 jaar gaat omhoog van € 400.000 naar € 440.000.