6 april 2022
In 2022 zal het aantal woningaankopen verder dalen, namelijk met 15%. Voor 2023 verwachten we een stabilisatie. De huizenprijzen stijgen dit jaar nog met 12,5% en volgend jaar met 5%. De hypotheekrente stijgt weer na jaren van daling, maar blijft historisch laag, aldus Philip Bokeloh, senior econoom bij het Economisch Bureau van ABN AMRO, in de nieuwste Woningmarktmonitor van april 2022.
Bokeloh: "De voorspellingen voor het aantal woningaankopen stellen we naar beneden bij: voor 2022 van -10% naar -15% en voor 2023 van +5% naar 0%. In de eerste twee maanden van het jaar zijn er 28.000 bestaande woningen gekocht, 13.000 minder dan in de eerst twee maanden van vorig jaar. De daling komt vooral doordat begin vorig jaar veel woningen zijn gekocht in verband met het toen net verlaagde overdrachtsbelastingtarief voor starters. Maar ook los daarvan staat het aantal aankopen onder druk. De oorlog in Oekraïne zorgt voor onrust, ook bij woningzoekers. Dat vertrouwen stond al onder druk doordat er weinig woningen te koop staan. Bij gebrek aan betaalbaar aanbod geven veel woningzoekenden de moed op en staken hun zoektocht.
Dit jaar zullen de huizenprijzen volgens ons met 12,5% stijgen en volgend jaar met 5%. In 2021 stegen de prijzen nog gemiddeld met 15,2%. Reden voor de afzwakking is de betaalbaarheid van de huizenmarkt. Die verslechtert door de stijging van de huizenprijzen en doordat de inkomens onder druk staan vanwege de hoge inflatie. Zo stijgen de netto maandlasten harder dan het netto inkomen, vooral bij huizenbezitters met een Annuïteiten Hypotheek. Door de prijsstijgingen is de gemiddelde koopsom van bestaande woningen gestegen naar € 419.000 in februari. Dat is fors hoger dan de NHG-kostengrens van € 355.000. Door de voortdurende prijsstijgingen houden gezinnen aan het eind van de maand volgens het economisch bureau minder geld over voor wonen. Ook de stijgende hypotheekrente gaat ten koste van de betaalbaarheid van woningen. In combinatie met de aanhoudende prijsstijgingen op de woningmarkt wordt het hierdoor steeds moeilijker een betaalbare woning te vinden. Veel kopers zien zich hierdoor genoodzaakt om hun zoektocht (voorlopig) te staken.
De betaalbaarheid van woningen wordt ook minder door de hoge hypotheekrente. De hypotheekrente is belangrijk bij de berekening van de hypotheek die mensen mogen afsluiten op basis van hun inkomen. De afgelopen jaren mochten mensen steeds meer lenen, omdat de hypotheekrente daalde. Maar aan die periode is een eind gekomen. De hypotheekrente ging in januari licht omhoog. En het eind van de stijging is niet in zicht door de hoge inflatie en de reactie daarop van centrale banken. Die proberen de inflatie te matigen, waardoor de rente stijgt. Daarnaast stijgt de hypotheekrente door de hogere risicopremies op financiële markten. Sinds de Russische inval in Oekraïne zijn de kosten voor leningen voor hypotheekverstrekkers gestegen.
De doorstroming op de woningmarkt zou kunnen verbeteren als er meer nieuwbouwwoningen bij komen. Dat is ook de inzet van de regering, maar vooralsnog is er weinig zicht op een sterke toename. Dat komt vooral door de stijgende materiaalkosten, het gebrek aan personeel en de hoge grondkosten. Behalve nieuwbouw moet er ook meer aandacht komen voor de verduurzaming van bestaande woningen. Door de recente, scherpe stijging van de energiekosten is het noodzaak om minder aardgas te verbruiken. Daarvoor is het nodig woningen beter te isoleren. Het merendeel van de huizen heeft nu nog een te laag energielabel, waardoor energie verloren gaat. Afhankelijk van het bouwjaar zouden de gevel, de vloer, het dak én de ramen moeten worden verbeterd voor energiebesparing. Het resterende energieverbruik moet in de toekomst op andere energiebronnen steunen dan aardgas. Daarbij zijn de belangrijkste alternatieven een waterpomp, een aansluiting op het warmtenet en groen gas.
De oorlog in Oekraïne kan het vertrouwen in de woningmarkt verder aantasten. De economie is nog maar nauwelijks bekomen van de coronacrisis of de volgende crisis dient zich alweer aan. Dat schept onzekerheid over de toekomst en is slecht voor het woningmarktsentiment. Het consumentenvertrouwen is in reactie op de uitbraak gedaald tot onder het dieptepunt van de coronacrisis. Dit hoeft niet te betekenen dat het vertrouwen in de woningmarkt even hard onderuit gaat, maar het woningmarktsentiment zal er wel degelijk last van ondervinden. Een belangrijke les van de Russische inval in Oekraïne is dat Europa voor haar energievoorziening afhankelijk is van een regime dat een bedreiging vormt voor de internationale rechtsorde en stabiliteit. Daarom is het belangrijk om de economie versneld te verduurzamen.
