6 juli 2022
De hypotheekrente is in een korte tijd flink gestegen en kan door de huidige economische omstandigheden mogelijk nog verder stijgen. In 2022 zal de gemiddelde prijs van een koopwoning in totaal met 15% stijgen. Voor 2023 verwachten we een stijging van 2,5%. De woningaankopen zullen dit jaar met 17,5% dalen en volgend jaar met 2,5%, aldus Philip Bokeloh, senior econoom bij het Economisch Bureau van ABN AMRO, in de nieuwste Woningmarktmonitor van juli 2022.
De economische vooruitzichten verslechteren snel. De inflatie loopt op door hogere energieprijzen. Centrale banken vrezen dat de inflatie van blijvende aard zal zijn. Om de inflatie te remmen, verhogen zij de officiële rentetarieven. Dit vertaalt zich uiteindelijk ook in hogere hypotheekrentes.
De hypotheekrente is aanzienlijk gestegen. Dit is ook duidelijk terug te zien in de 10-jaars hypotheektarieven van de hypotheekverstrekkers. Deze stonden aan het begin van het jaar nog lager dan 2% en staan inmiddels al op 4%. Bokeloh: "De jaren van een steeds maar dalende hypotheekrente liggen achter ons. We verwachten dat de huidige stijging van de hypotheekrente nog niet voorbij is. Zowel de hypotheekrentes met een korte als met een lange rentevaste periode kunnen verder stijgen. Onze verwachting is echter onzeker. Als de economie verder verslechtert, zal de Europese Centrale Bank minder drastische maatregelen nemen en zullen de rentes minder hard stijgen dan we nu voorzien. De hypotheekrente zal wel op een hoger niveau blijven liggen dan de afgelopen jaren."
De hypotheekrente is één van de bepalende factoren bij het berekenen van de maximale hypotheek bij de aankoop van een woning. Bij een afname van de hypotheekrente, zoals in de voorbije jaren, dalen de hypotheeklasten en mogen huizenkopers meer lenen. Bij een stijging van de hypotheekrente, zoals nu gebeurt, gaat het toegestane leenbedrag juist omlaag. Woningzoekers kunnen door de rentestijging dus minder geld besteden bij de aankoop van een nieuwe woning.
Een andere bepalende factor voor het bedrag dat kopers kunnen lenen, is de financiële ruimte die huishoudens overhouden om de maandlasten van de hypotheek te kunnen dragen. Het Nibud houdt hier namelijk rekening mee wanneer zij het maximaal toegestane leenbedrag bepaalt. De hogere energielasten nemen een forse hap uit het besteedbaar inkomen. Als gevolg van de gestegen energietarieven houden kopers onderaan de streep minder geld over voor hun hypotheek. Als de energieprijzen hoog blijven, zal het Nibud de leennormen de komende jaren geleidelijk verder aanscherpen.
Een hogere hypotheekrente zal een daling van het aantal transacties op de huizenmarkt als gevolg hebben. Die zullen namelijk moeilijker tot stand komen wanneer woningeigenaren een hoge prijs in hun hoofd hebben als zij hun huis willen verkopen en potentiële kopers niet in staat zijn om dit bedrag op tafel te leggen, omdat zij minder hypotheek kunnen krijgen.
Dit zal in eerste instantie leiden tot een daling van het aantal transacties en een toename van de voorraad te koop staande woningen. In onze vorige woningmarktmonitor gingen wij ervan uit dat het aantal transacties dit jaar met 15% zou dalen en volgend jaar zou stabiliseren. Gelet op de daling tot dusver en de groeiende economische problemen in de tweede helft van het jaar is dit waarschijnlijk te positief ingeschat. Wij stellen onze raming daarom bij naar -17,5% dit jaar en -2,5% volgend jaar.
Starters hebben relatief gezien weinig spaargeld. Een groot deel van het aankoopbedrag van een nieuwe koopwoning zullen zij dus moeten financieren door een hypotheek af te sluiten. De hogere hypotheekrente en de daling van het toegestane leenbedrag zullen er voor zorgen dat zij nog moeilijker een nieuwe koopwoning kunnen bemachtigen. De meeste huizenbezitters zullen vooralsnog weinig last hebben van de recente hypotheekrentestijging, slechts 4% heeft een variabele hypotheekrente. Het afsluiten van een rentevaste periode van 20 jaar of langer was de afgelopen jaren erg populair.
